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房地产税务战略解析及年终账务调整与税收风险控实战培训(2011年12月27日北京)

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  • 开课时间:2011年12月27日 14:16 周二 已结束
  • 结束时间:2011年12月29日 17:00 周四
  • 开课地点:北京市
  • 授课讲师: 李记有等
  • 课程编号:186024
  • 课程分类:财务管理
  •  
  • 收藏 人气:696
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培训受众:

房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

课程大纲:

房地产企业老总对企业经营、战略规划甚至设计等?#38469;?#20998;重视,亲力亲为参与制定战略。但对企?#30340;?#31246;问题,由于觉得纳税问题十分专业,或者想当然认为企?#30340;?#31246;问题就是企业财务的份内工作,而没有提升到战略高?#21462;?#20854;实,根据专业机构研究发现,企业高层领导重视税务问题,亲自参与制定税务战略规划,筹划得当可以合法节税15-20%,对于房地产企业高税负的今天,这是一笔十分巨大的数额,值得每一个房地产企业老总重新审视税务战略问题。

在当前?#38505;?#31649;、严稽查的税收环境下,税务机关加大了对房地产企业的检查力度,企业随时面临税务危机。房地产企业开发周期长,会计核算与税收政策相差较大,财务人员对项目开发的各阶段把握不好,都会出现少交多交税情?#21361;?#24180;度企业所得税汇算清缴与一般企业相比,不仅复杂,而且比较特殊。本课程详细讲解企业年终账务处理需特别关注的问题,对当年的错漏账项进行?#22278;?#35843;整,对当年涉税风?#25112;?#34892;?#22278;?#34917;救,准确运用税法政策,做好企业所得税的汇算清缴工作。

【培训时间】2011年12月27日-29日 北京(详见报到通知)
【费用?#24471;鰲?980元/人(含培训费、资料费);食宿代订,费用自理


注:
参会学员将获赠本年度3次精?#25151;?#31243;(12课时/?#21361;?#23454;况?#23478;?#21450;精美礼品。
参会学员将获赠《房地产开发企?#30340;?#31246;风险全程控制解码图》一份。

【培训内容】
第一课题:房地产总裁角度的税务战略与纳税风险管控(1天 李老师)
引言:房地产总裁必须关注的五大事
1、用什么策略拿地?
2、用什么策略融资?
3、用什么策略把产品卖好?
4、用什么策略进行产品定位?
5、用什么策略把税收处理好?

一、找到解税密码到底有多重要?
企业总裁如果找不到解税密码,就会有以下两大后果:
第一:税收不优化,企业利润被缩水
第二:税收隐忧不断,涉税风险巨大
而相反企?#31561;?#26524;找到了解税密码,一下子税款节省了,纳税风险也没了。

二、什么是解税密码?
(一)解税密码存在的两大前提
1、企业适用税法的多样性是企?#21040;?#34892;税收优化的第一前提
2、业务性质不同,适用税收政策必不同,税?#25112;?#26524;也必然不同,这是企?#21040;?#34892;税收优化的第二个前提

(二)解税密码的两大维度
1、纳税风险可控
2、税款节省

(三)解税密码三大特征
1、合法性案例?#21644;?#22320;评估入账
2、合理性案例:一半开租金,一半开物业费
3、可操作性

三、解税密码藏到哪里?
(一)企业为什么很难找到解税密码?
1、企业家税务战略误区影响了解税密码发现
2、企业对税法精通程度影响了解税密码发现
3、企业财务角色?#31508;?#24433;响了解税密码发现

(二)那么如何建立寻找解税密码机制呢?

四、房地产开发企业各阶段解税密码
1、公司设立阶段解税密码
2、土地取得阶段的解税密码
3、规划立项阶段解税密码
4、开发建设阶段解税密码
5、项目销售阶段的解税密码
6、项目清算阶段的解税密码
7、企业利润分配阶段的解税密码
8、企业退出阶段的解税密码
9、企?#31561;?#36164;阶段的解税密码
10、企业日常费用支出阶段的解税密码

五、房地产开发企业核心税种解税密码
(一)营业税解税密码
1、房地产开发企业涉及营业税的几种情形
2、房地产营业税中关键解税密码

(二)土地增值税解税密码
1、房地产开发企业涉及土地增值税几种情形
2、房地产开发企业土地增值税收入确认?#35757;?#38382;题的解税密码
3、房地产开发企业土地增值税扣除项目?#35757;?#38382;题的解税密码
4、土地增值税预征中的解税密码
5、土地增值税清算中的税收?#35757;?#38382;题解税密码
6、土地增值税税收优惠?#35757;?#38382;题解税密码

(三)企业所得税解税密码
1、房地产开发企业企业所得税一般规定
(1)收入确?#29616;?#24212;关注税务问题
(2)不征税收入确认问题
(3)房地产免税收入确认问题
(4)扣除项目中的确认问题
(5)资产损失的扣除问题
(6)固定资产扣除问题
(7)无形资产的扣除问题
(8)企?#25269;?#32452;中的税务处理
2、房地产开发企业行?#30340;训?#38382;题解税密码
(1)关于预征中有关税收?#35757;?#38382;题的解税密码
(2)收入确认税务处理
(3)吸收其他企业资金的合作建房问题
(4)开发产品完工确认问题
(5)换取开发产品为目的,将土地使用权投资
(6)计税成本的核算
(7)房地产企业所得税的核定
(8)成本费?#27599;?#38500;问题

(四)契税解税密码

(五)房产税解税密码
1、涉及房产税的几种情形
2、房产税?#24515;训?#38382;题解税密码
3、房产税近年的政策变化

第二课题:房地产企业年终账务调整?#35760;?#19982;税收风险?#22278;?#34917;救专题(2天 许老师)
一、2011年度房地产行业税收政策解析与运用
1、企业所得税政策(总局2011年34号公告)
2、查增所得额填报口径(2011年29号公告)
3、资产损失(2011年25号公告)
4、总局2011年23号公告解析(销售自产货物同时提供建筑业劳务)
5、个人所得税法修正
6、促销展业赠送礼品个人所得税(2011年50号公告)

二、重点会计科目账务调整与税收风险?#22278;?#34917;救
1、其它应收款(个人、单位借款,代收代垫)
2、预付账款未取得发票
3、其它应付款(集资、单位借款、价外费用、隐瞒收入、违约金)
4、预收账款(按合同约定应收未收)
5、开发成本与期间费用
6、长期未支付的应付款
7、未分配利润、?#26102;?#20844;积
8、职工薪酬类科目(补发工资、一次性奖励)
9、预提费用-按规定标准提取各项可以税前扣除的费用
10、把握会计与税法差异,进行准确纳税调整
11、企业年?#25112;?#36134;注意事项
12、年?#25112;?#36134;前如何对当年涉税遗漏进行补救
13、纳税?#22278;?#23545;防范涉税风险的积极作用

三、房地产企业收入的确认
1、未完工产品收入
2、完工产品收入
3、未完工结转完工收入
4、租金收入
5、投?#39318;?#35753;所得与?#19978;?#32418;利
6、视同销售收入

四、房地产企业开发产品完工标准的确定与汇算清缴
1、未完工年度账务处理与纳税申报
(1)在取得收入之前及预售阶?#21361;?#19994;务招待费该如何处理,是否可以结转以后年度扣除?
(2)预售期间缴纳的营业税及附加、土地增值税和期间费?#27599;?#20197;扣除吗
(3)季度申报少缴税款是否能够定性为偷税?
2、完工年度账务处理要点与纳税申报
(1)成本归集、结转分配完工产品成?#23613;?#35745;算实际毛利、调整毛利差异
(2)季度预缴多交的税款在年度汇缴时,如何处理?
(3)如何做到年度申报补税不退税

五、拆迁业务
1、货币补偿
2、外购不动产补偿
3、以实物(开发产品)补偿+补价
4、营业税计税依据
5、企业所得税、土增税计税依据
6、拆迁成本的确认
7、纳税义务发生时间

六、入账票据的?#22278;?#19982;补救
1、合法?#23616;?#31181;类
2、入账?#23616;?#30340;审核要点
3、结算票据与合同
4、结算票据与资金流
5、票据的疑点——大额现金支付、第三方发票
6、?#22278;?#19981;合规票据的补救
7、真票假开与假票真开
8、跨年度的发?#27604;?#20309;扣除
9、汇总发票(礼品等)

七、甲供材料的风险?#22278;?#34917;救
1、工程合同的签订(合同内甲供、合同外甲供)
2、不同签订方式下的结算票据与会计处理
3、合同额、决算值、发票额、计税依据、款项支付
4、税务检查重点
5、建设方是否有代扣义务,是否涉及增值税

八、利息扣除专题
1、向金融企?#21040;?#27454;
2、向非金融企?#21040;?#27454;
3、向关联方借款
4、向个人借款
5、委托贷款、统借统还
6、利息支出的会计处理
7、企?#25269;?#38388;借款不支付利息的税收风险
8、企?#25269;?#38388;资金占用一定要用借款业务处理吗
9、企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异

九、成本核算
1、土地价款?#26085;?#21518;返的处理
2、成本对象的确定
3、成本项目如何分配
4、售楼处、车位、车库与储藏室

十、学员互动交流、专家现场疑难解答

培训师介绍:

 
李记有?#26680;?#22763;研究生、高级会计师、中国注册税务师,清华大学总裁班特?#38468;?#25480;,北京致通振业税务顾问有限责任公司董事长、房地产开发企?#30340;?#31246;风险全程控制解码图研发人,曾为全国上百家企业担任高级税务顾问,设计最优纳税方案。
著?#23567;?#20225;业税收筹划操作指南》、《企?#31561;?#20309;进行税收筹划》、《税务代理理论与实践》、《国税实务》、《税收筹划的基本思路和实务操作》等著作。在国内首先创立税收筹划“变量引进”和“因素分析”两大学说,并创建了全国首家税收筹划网。是中央电视台、中国税务报、中国财经报的税收筹划访谈嘉宾,并多次在全国几十个大中城市举办专场报告会。

许明信:国内著名房地产税务筹划专家,长期从事房地产相关行?#30340;?#31246;筹划研究与实务操作。曾参与多家大?#34892;?#25151;地产企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计,现兼任多家大?#34892;?#20225;业的财税顾问,擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中,具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次应邀为全国房地产建筑安装企?#21040;?#34892;财税专题讲座,授课注重实务操作,讲课?#24515;?#20934;确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来,所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理,通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题,被?#30340;?#20154;士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。

本课程名称: 房地产税务战略解析及年终账务调整与税收风险控实战培训(2011年12月27日北京)

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